전세 보증금이, 주택 가격과 빚의 차액을 초과한 상태로 경매로 넘어가게 되어, 전세 보증금을 떼인 주택. 껍데기만 있고 내용물이 비어있는 속 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었다.
대부분 집주인은 주택 이외에 별다른 자산이 없다. 따라서 빚이 없는 집에 들어왔더라도 부동산 버블 붕괴 때문에 집값이 전세보증금보다 하락하여 깡통주택이 되기도 하고 집주인이 갭 투자에 실패한 뒤 이를 세입자들에게 떠넘겨 대량으로 피해자를 양산하기도 한다.
신축빌라는 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많다. 건물 준공 후 적어도 3~5년은 되어야 시세가 형성되는데, 신축이기에 시세가 불명확하다는 점을 악용한 것이다. 예를 들어 2억짜리 빌라를 2억 5천의 가치라고 속이고 2억 3천에 전세를 놓은 뒤 2억을 전세자금대출을 받게 하는 것이다. 나중에 전세 만료가 되는 시점에서 해당 주택을 사가라고 할 때에는 대부분 여기에 해당된다.
수도권 일부 지역을 중심으로 이미 집값보다 채무가 더 많은 주택들이 많아졌고 집주인이 갚을 여력이 없는데 1000만원~2000만원 정도의 헐값에 전셋집을 놓는 깡통주택도 있다. 집이 경매등기 되기전까지 1000~2000만원 정도 헐값일 때 확정일자만 받으면 소액임대차 보호법에 의해 2천 정도는 전세금이 보호받기 때문에 거래가 이루어지는 것이다. 은행이 이걸 가만히 보고 있는 이유는 집의 시세보다 높기에 은행이 시세를 알 지 못하고, 또 이자만 제때 들어가면 바로 경매에 넘기지 못해서 이런 물건들이 있다. 이건 사기가 아니며 세입자가 이득을 볼 때이다.
근저당권은 물론, 국세보다도 우선도가 높은 최우선변제권 제도가 있어서 인천이라면 2천만원 정도, 지방은 1000만원 정도를 우선 변제 받을 수 있기 때문에, 공인중개사에서 이미 빚이 집값보다 커진 집주인을 찾아 헐값에 급전세를 놓도록 하는 일이 많다. 결국 집주인은 빚을 갚지 못하고, 주택은 경매로 넘어갈 때가 대부분인데 빚을 준 은행 입장에서는 낙찰가가 채권액도 안되는 판에 세입자에게 2000만원을 줘야 할 판이니, 세입자에게 가장세입자를 의심한다. 대부분 집주인과 특수관계일 때가 많다. 어찌되었건 은행은 경매 넘기기 전에 이걸 정리하려고 압박하지만 본인이 집주인과 특수관계인이 아닐 때에는 딱히 신경쓸 필요는 없다.
이런 극단적인 깡통주택에 사는 사람이 법에 무지한 사람이라면 최우선변제권을 신청하지도 않아 돈을 날릴 때도 있다. 사실 전세금 이천만원 이하 이런 깡통주택을 발견하면 무조건 들어가는게 좋은데, 일단 세입자를 내쫒는걸 법원이 매우 조심스러워하므로 기한대로 버티는건 전혀 문제가 아니다. 나가라고 통고장이 오면 겁먹고 나갈만한 사람은 안되는게 경매등기 발생하기도 전에 집 비우라고 압력이 들어가는데 채권자 입장에서도 돈 몇천 전세금 물리고 집에서 버티는 사람 쫒아내는거 절대 쉬운일이 아니다. 법원 서기들이 올때 문잠그고 버티면서 자살하겠다고 큰 소리로 고성을 내지르면 씨끄러운거 싫어하는 법원 직원들 그냥 돌아간다. 예전처럼 조폭들 동원해서 쫒아낼 수 있는 시대도 아니다.
사실 이런 물건이 있으면 소소한 용돈벌이 하기에 좋은데 깡이 좋으면 명도소송에서 지거나 말거나 버티면서 이사비로 몇천씩 뜯을 수도 있어서 이런 꾼들은 경매낙찰 받는 사람들에게도 골머리를 앓는 부분이다. 낙찰받은 집주인은 명도소송을 내면서 임대차이익 손해배상 운운할텐데 이론적으로는 가능해도 사회적 약자보호상 법원이 계약서만 정확하면 세입자에게 그런거 물린 판례가 없으므로 버티면 된다. 그러면 이사비에 웃돈까지 받고 나온다. 물론 자동차 사고나서 보험사랑 협상한다거나 주총꾼 같은 법의 헛점을 이용한 진상짓이므로 깡이 없으면 하면 안되는 짓이기는 하다.
전세가 아닌 매매의 방식을 택하는 깡통주택 사기 사례도 있는데, 등기의 공신력을 악용하는 것이다. 담보대출을 받은 후, 대출을 상환했다는 서류를 위조하여 등기소에 제출하여 등기부등본을 깨끗하게 만들어 놓은 후 해당 주택을 팔아넘기는 것이다.
